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北京房地產(chǎn)開發(fā)商暴利定價將被征重稅
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http://www.t3home.cn 發(fā)表日期：2011-2-17 9:24:49
蘭格鋼鐵 |
二套房公積金貸款首付提至六成、開發(fā)商定價與成本差過大將追責(zé)、通過更多設(shè)立最高價的方式杜絕高價地的出現(xiàn)……昨日出臺的“京十五條”可謂是調(diào)控力度空前，業(yè)內(nèi)人士表示，北京緊隨“新國八條”頒布“京十五條”，可以有效防止2010年年底出現(xiàn)的新一波樓市上揚行情蔓延到今年上半年，而綜合運用經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，從稅收、金融、土地供應(yīng)等各方面做出規(guī)定，對抑制房產(chǎn)泡沫、引導(dǎo)房價合理預(yù)期能起到關(guān)鍵作用。
關(guān)鍵詞：差別化利率
二套房公積金貸款首付提至六成
在宣布二套房商貸首付比例不低于60%、1.1倍利率后，北京再度將公積金二套房貸及利率的比例追平商貸。在“京十五條”中，首次將貸款購買第二套住房的家庭，執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策面擴(kuò)展至住房公積金。與此同時，為了加大儲備政策的力度，“京十五條”還提出中國人民銀行營業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率，換句話說，二套房首付比例及利率有可能再度提高。
解讀：對此，“偉嘉安捷”高級分析師吳昊指出，“京十五條”將公積金二套房貸款首付比例及利率提高，對使用公積金貸款購買第二套房產(chǎn)的借款人來說，前期壓力會增大不少，又將會導(dǎo)致一部分湊不齊首付款的人群放棄改善計劃轉(zhuǎn)向觀望。據(jù)“偉喜安捷”統(tǒng)計，目前使用公積金貸款的借款人占總貸款人群的四成左右，首付提高后至少有兩成人群會受影響。
關(guān)鍵詞：開發(fā)商暴利
開發(fā)商定價與成本差過大將追責(zé)
對于在樓市調(diào)控中逆市大幅漲價或定價過高的樓盤，“京十五條”也祭出殺手锏：實行差別化土地增值稅預(yù)征率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，經(jīng)稅務(wù)部門核定，對定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目提高土地增值稅預(yù)征率，具體辦法由稅務(wù)部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定公布。
解讀：“定價過高、預(yù)計增值額過大”的標(biāo)準(zhǔn)是什么？北京房協(xié)副秘書長陳志在昨日的新政解讀會上回應(yīng)稱：“對于房價高低的認(rèn)定，主要是依靠社會上的一般認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)，不能脫離大多數(shù)購房人的實際購買能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。如綜合成本1萬元/平方米的樓盤，開盤賣2萬元還算靠譜兒，但如果賣到3萬元以上，便可以被認(rèn)定為'定價過高、預(yù)計增值額過大’，將被提高土地增值稅率�！睋Q句話說，開發(fā)商定價若超過成本兩倍，則可被視為“增值額過大”，須對其處以重稅，使開發(fā)商失去過高抬價或過快漲價的動力。
關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)
杜絕連續(xù)出現(xiàn)樓面價創(chuàng)紀(jì)錄情況
土地供應(yīng)關(guān)乎未來樓市成品房的供應(yīng)，“京十五條”明確提出，在保障土地供應(yīng)，特別是商品住房用地計劃供應(yīng)量不低于前兩年年均實際供應(yīng)量的同時，國土部門要打擊囤地炒地行為，并嚴(yán)格依法查處閑置用地，盤活存量土地資源，杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發(fā)生。
解讀：對此，市國土局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，去年北京市通過創(chuàng)新土地出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲，使得土地交易溢價率由119%降至27%。今年，“限房價、競地價”、“限地價，競租賃房面積”、“綜合評標(biāo)”等被證明可以有效控制地價的出讓方式將會繼續(xù)執(zhí)行。
“設(shè)置土地拍賣價格上限，就是為了防止成交樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況出現(xiàn)�！笔袊辆钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人說，“京十五條”中既然明確提出了這一要求，那么，“限地價，競租賃房面積”的方式必然會在今年的商品房用地出讓中大規(guī)模采用；而“非價高者得”的“綜合評標(biāo)”方式在控制地價方面也是積極的補充。
此外，在土地調(diào)控方面，“京十五條”還提出要加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。凡參加北京市土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。
陳志表示，所謂合理的資金來源，包括開發(fā)企業(yè)的注冊資本金、上市融資資金、股東追加投資等�！伴_發(fā)企業(yè)使用這些資金去參與土地競拍，那絕對是合理的。但如果企業(yè)使用項目抵押或者貸款所得，比如預(yù)售期房項目，把購房人繳納的房款都挪用做土地競拍資金，那就有問題了�！�
關(guān)鍵詞：二手房最低計稅價
根據(jù)市場情況動態(tài)調(diào)整
杜絕二手房交易“陰陽合同”，這回要動真格兒的了。已經(jīng)四年未變的北京二手房最低計稅價格標(biāo)準(zhǔn)將在近期緊貼市場價進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)“京十五條”，財政部門會同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門根據(jù)市場情況，會及時動態(tài)調(diào)整存量房交易最低計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。
解讀：目前，北京各區(qū)縣的過戶指導(dǎo)價格相對市場價格有較大的反差，導(dǎo)致投機分子鉆漏洞，以至于“陰陽合同”到處滋生。比如，北四環(huán)朝陽區(qū)健翔橋附近的建委過戶指導(dǎo)價為6368元/平方米，而實際該區(qū)域的市場價格逼近3萬元/平方米，過戶價格的落差較大是導(dǎo)致購房人心生“避稅”的主因之一。吳昊指出，“京十五條”中提出，根據(jù)市場情況及時動態(tài)調(diào)整存量房交易最低計稅價格，一旦政策落實后將會恰到好處地終結(jié)“陰陽合同”，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易秩序邁出了極有利的一步。
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國家統(tǒng)計局調(diào)整房價統(tǒng)計方案
分類指數(shù)取代70大中城市房價漲幅平均數(shù)
從今年起，我國的房價統(tǒng)計發(fā)布將用不同城市的分類房價指數(shù)和總指數(shù)代替曾經(jīng)飽受詬病的70個大中城市房價漲幅平均數(shù)。昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》(以下簡稱《調(diào)查方案》)，明確提出將從數(shù)據(jù)采集方式、調(diào)查指標(biāo)、指數(shù)計算方法以及數(shù)據(jù)發(fā)布方式和時間對房價的統(tǒng)計方案進(jìn)行調(diào)整。
其中，房屋銷售價格指數(shù)調(diào)整為新建住宅銷售價格指數(shù)和二手住宅銷售價格指數(shù)。新建住宅類下設(shè)保障性住房和商品住宅兩個類別。商品住宅類和二手住宅類均設(shè)90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上3個基本分類。國家統(tǒng)計局將重點發(fā)布各個城市不同對比基期的分類指數(shù)和總指數(shù)。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析認(rèn)為，不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，房價水平也不一致，僅發(fā)布70個大中城市的房屋價格漲幅平均數(shù)過于籠統(tǒng)，而在發(fā)布總指數(shù)的同時，發(fā)布分類指數(shù)，是把城市發(fā)展水平不均衡因素考慮在內(nèi)，這種方式提供的數(shù)據(jù)更加精準(zhǔn)。
《調(diào)查方案》還對房價數(shù)據(jù)采集方式進(jìn)行了改進(jìn)。其中，新建住宅方面銷售價格將直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不再另行調(diào)查，這一措施改變了此前房地產(chǎn)商自行上報的數(shù)據(jù)收集方式。此外，二手住宅銷售價格調(diào)查將變?yōu)榉侨嬲{(diào)查，采用重點調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實地采價相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
去年，國家統(tǒng)計局發(fā)布2009年房價數(shù)據(jù)顯示，2009年房價漲幅僅為1.5%，這一統(tǒng)計結(jié)果因與百姓實際感受不符而備受詬病。(北京商報) |
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